Wijkaanpak als oplossing voor funderingsschade

Funderingsherstel van één pand binnen een hele rij is niet meer toegestaan. Maar veel bezit is versnipperd, met diverse particuliere eigenaren en corporaties.

Tekst: Henk Wind
Beeld: KCAF

“Per jaar worden er op dit moment van ongeveer 500 tot 700 panden funderingen hersteld”, zegt adviseur Don Zandbergen van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). “Dat werk wordt gedaan door ongeveer vijftien gespecialiseerde bedrijven. Dat zijn vooral kleinere bedrijven, tot ongeveer 50 man personeel. Met deze werkhoeveelheid wordt de capaciteit in de markt momenteel niet volledig benut. De bedrijven zouden ongeveer het dubbele aantal kunnen uitvoeren. Wat dan overigens wel ten koste zou gaan van ander funderingswerk dat deze bedrijven uitvoeren, zoals werk aan monumenten of infrastructurele projecten.”

NVM pleit in een recent rapport voor de Gemeente Dordrecht voor een aanpak op wijkniveau, met een belangrijke rol voor stadsvernieuwing.

KCAF zou graag zien dat zo snel mogelijk de maximale capaciteit wordt benut. Dan nog gaat het herstel van alle panden veel te lang duren. “Naast herstel zal een deel van de woningen plaats moeten maken voor sloop/nieuwbouw, ook al vanwege de kosten. Met stadsvernieuwing kun je een wijk weer helemaal laten voldoen aan de nieuwe eisen van bijvoorbeeld groen, klimaatadaptatie, parkeren, waterberging, percentage huurwoningen en koopwoningen. Het biedt ook de kans om te verdichten, bijvoorbeeld door hoger te gaan bouwen. Daarmee ontstaan mogelijkheden om de stadsvernieuwing te financieren.”

Marktwaarde woningen

“Puur technisch gezien is stadsvernieuwing een hele mooie oplossing. Maar het betekent dat woningen moeten worden opgekocht. Dat kan niet tegen 100 procent van de marktwaarde. Waar een auto met schade een lagere waarde heeft, geldt dat veel minder voor woningen met schade. In de huidige overspannen woningmarkt blijven die een hoge waarde houden. Aankopen kan tegen maximaal 80 % van die waarde om een rendabele businesscase te maken. Dat verschil van 20 % moet ergens vandaan komen. Daar spelen eigenaren een rol in. Die krijgen uiteindelijk een betere woning terug.”

Don Zandbergen van KCAF: “Puur technisch gezien is stadsvernieuwing een hele mooie oplossing. Maar het betekent dat woningen moeten worden opgekocht. Dat kan niet tegen 100 procent van de marktwaarde.”

Banken hebben volgens Zandbergen een rol omdat ze vastgoed met een hogere waarde als onderpand krijgen. Overheden hebben een rol omdat ze een volledig nieuwe wijk terugkrijgen, veelal op strategische locaties waar al veel infrastructuur aanwezig is. “We zijn onder andere betrokken geweest bij een pilot met acht woningen in het Friese Grou. Daar zijn woningen in heel korte tijd teruggebouwd door Van Wijnen, die mede om deze reden woningen uit de fabriek heeft ontwikkeld. Die zijn goedkoper en zijn sneller te bouwen.”

Rapport NVM en Dordrecht

Zandbergen kan zich voor 90 procent vinden in een rapport dat makelaardijvereniging NVM recent opstelde in samenwerking met de Gemeente Dordrecht. NVM stelt daarin dat funderingsherstel een gezamenlijke aanpak vereist en dat stadsvernieuwing en gebiedsontwikkeling daarin een grote rol zou moeten spelen. ‘Stadsvernieuwing wordt gezien als meest kansrijk, vooral in wijken met beperkte veerkracht van bewoners. Uitgangspunt is een brede, integrale wijkaanpak waarin opgaven als verduurzaming, energietransitie, mobiliteit, vergroening en klimaatadaptatie (waaronder waterberging) worden gecombineerd. Daarmee ontstaat niet alleen een technisch herstel, maar ook een toekomstbestendige wijk’, zo stelt het NVM-rapport.

Toch wil Zandbergen het rapport enigszins nuanceren. “De NVM pleit voor een wijkgerichte aanpak. Een wijkaanpak is belangrijk, maar daarmee kun je ook zo maar alles weer naar achteren schuiven. Je moet nu al starten met individuele blokken. Naar ons idee is ook het aanpakken van een blok een duurzame vorm van herstel. Je ziet ook dat als de eerste blokken hersteld zijn, dat andere blokken in de wijk volgen en andere eigenaren ook over de dam komen.”

Funderingsherstel is ingrijpend en kostbaar. Bij grachtenpanden in de binnenstad is het lucratief om dat te combineren met een kelder voor extra woonruimte; bij standaard rijtjeswoningen is het een kostenpost.

‘Particulier probleem’

Hij benadrukt daarbij dat het een ‘particulier probleem’ is, ofwel een probleem van de woningeigenaar. “Het eerste rapport van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur ‘Goed Gefundeerd’ becijferde in februari 2024 de schade op 54 miljard, wat de overheid dan maar op tafel zou moeten leggen. Dat bracht in ieder geval met zich mee dat het ministerie van VRO in beweging moest komen. Tot dan toe was er alleen wat subsidie via RVO en van enkele gemeentes voor inwoners. In het volgende rapport ‘De olifant onder de kamer’ door ABDTOPConsult van april 2025 werd de problematiek nader uitgewerkt en werd het benoemd als ‘particulier probleem’. Je kunt dat niet allemaal als overheid betalen en het hele land daar via belasting aan mee laten betalen. De overheid heeft vooral een leidende rol in kennis- en dataontwikkeling en heeft de taak om de markt in beweging te krijgen. Marktpartijen moeten vervolgens zelf kennis en oplossingen ontwikkelen.”

Wat dat betreft juicht Zandbergen rapporten als dat van NVM en Gemeente Dordrecht ook toe: “Lange tijd negeerden makelaars de funderingsproblematiek bij verkopen van woningen. Nu benoemen ze het en worden ze erbij betrokken. Dat is een draai van 180 graden. Dat heeft overigens ook wel een nadeel, want daarmee krijgen bepaalde wijken een negatief sentiment. Datzelfde geldt voor de database van funderingsherstel, waarmee onder andere Dordrecht werkt. Als je ziet dat een aantal panden funderingsherstel hebben laten uitvoeren, krijgen de naburige panden een probleem. Daarmee daalt hun waarde. Je ziet dat nu al gebeuren. Dat maakt stadsvernieuwing wel meer haalbaar, maar is voor de zittende eigenaren een probleem. Misschien is het zelfs wel hun pensioen dat in de woning zit.”

Bij een wijkgerichte aanpak is volgens Zandbergen de businesscase rond te krijgen door het aantal woningen te verhogen: “Dan pak je twee dingen tegelijk aan: de funderingsproblematiek en het tekort aan woningen.”

In afwachting

Ondertussen zijn de herstelbedrijven in afwachting van het werk dat er op hen zou moeten afkomen. “Natuurlijk is funderingsherstel van een grachtenpand gecombineerd met kelderbouw een mooie lucratieve klus voor die bedrijven, maar in grootschalig herstel zit meer bedrijfszekerheid en minder risico. Die bedrijven zijn gebaat bij die continuïteit. Het lastige is dat bedrijven nu niet weten wanneer dat werk komt. Funderingsherstel van één pand binnen een hele rij is niet meer toegestaan. Maar veel bezit is versnipperd, met diverse particuliere eigenaren en corporaties. Dan moet iedereen meedoen, ook mensen die op een andere verdieping wonen. Al die eigenaren moet je op een rij zien te krijgen en moeten meefinancieren. Niet iedereen heeft daarvoor de financiële mogelijkheden. Voor eigenaren die wel willen herstellen, maar vanwege een ontoereikend inkomen geen financiering daarvoor kunnen krijgen bij een reguliere hypotheekverstrekker is er het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Sinds 1 juli 2025 heeft dit fonds landelijke werking gekregen.”

Innovaties

Door innovaties zullen de totaalkosten van de funderingsproblematiek in de toekomst kunnen gaan dalen, door een snellere en of goedkopere aanpak. Ook innovatie op preventie zal de schade in de toekomst beperken. Op korte termijn ziet Zandbergen dat echter nog niet zo snel gebeuren. “Natuurlijk volgen we innovaties. Ze zijn er ook wel, maar vaak werken ze wel op laboratoriumschaal maar niet in de praktijk. Denk bijvoorbeeld aan methodes om houten palen te beschermen door ze in te pakken of de sapstromen in een paal te stoppen om verdere bacterieaantasting te voorkomen. Je moet daarvoor de funderingen vaak al vrij gaan graven en daarmee heb je al hoge kosten gemaakt. En dat voor iets waarvan je niet weet of het een langdurige oplossing biedt. Met een iets duurdere complete tafelconstructie op nieuwe palen weet je zeker dat je een duurzame oplossing voor 50 tot 100 jaar hebt.”

“Deelherstel met bijplaatsen van extra palen zien we ook absoluut niet als een duurzame oplossing. Dan ondersteun je een deel van het pand en gaat de rest alsnog zakken, met nog grotere schade tot gevolg.” Voor ondiepe funderingen ziet Zandbergen wel innovaties en goedkopere oplossingen: “Denk aan het injecteren van de bodem, waarmee je de woning zelfs iets kunt lichten. Voorheen kon dat alleen met zand, maar inmiddels kan dat ook met veen en klei. Vraag is wel hoe lang dat in veen en klei standhoudt. Maar het kost ook slechts een fractie van compleet herstel. Hoe erg is het dan als je er eventueel voor kiest om dit periodiek te herhalen? Zeker als het gaat om corporatiebezit met woningen die bijvoorbeeld nog een resterende levensduur hebben van 20 jaar. Dan gaat het nu vooral om levensduurverlenging. Je koopt dan gewoon tijd.”

Twee dingen tegelijk aanpakken

Wat Zandbergen betreft is het in ieder geval belangrijk dat alle betrokken partijen gezamenlijk naar oplossingen gaan zoeken. Als voorbeeld van hoe het niet moet, noemt hij Bloemhof in Rotterdam. Het AD berichtte daar recent over omdat de gemeente het riool daar op termijn wil vernieuwen. De oude arbeiderswoningen in de wijk zijn echter tot wel een meter verzakt, inclusief maaiveld en rioleringen. Als de gemeente het riool weer op hoogte legt inclusief het maaiveld, hebben de bewoners een probleem. Het betekent dat de woningen ook gelift moeten worden. Zo’n drie- à vierhonderd van de verzakte woningen zijn van particulieren.

“De vraag is hoe ze dit moeten gaan betalen. Het opkrikken en funderen kost tussen de 145.000 en 185.000 euro per woning. Terwijl Bloemhof één van de armste wijken van Rotterdam is. De WOZ-waarde in Bloemhof is 222.000 euro per woning, vergeleken met 334.000 euro in Rotterdam”, zo meldt het AD. Het riool zou volgens de gemeente nu al problemen geven; uitvoering van de ophoging is een voornemen voor de lange termijn.

Zandbergen: “Van te behouden panden kun je de fundering herstellen en ze eventueel vijzelen. De rest kun je slopen en nieuw bouwen, waarbij je dan wel tijdelijke huisvesting zult moeten regelen. De businesscase kun je rondkrijgen door het aantal woningen te verhogen. Dan pak je twee dingen tegelijk aan: de funderingsproblematiek en het tekort aan woningen.”